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前几天在上海，市里一位老领导问我一个问题：从东京的城市建设发展的经验来看，上海城市建设存在哪些问题？

我说，你听了不要不高兴，从我的观察来看，至少存在三大问题。

那三大问题呢？

第一，没有建设好东西南北交通与商务、商业相融合的核心功能区，导致市中心无序拥挤。

第二，没有将商务区与商业区进行有机的融合，导致一批商务区周末和夜间变成了“鬼城”。

第三，没有进行地下城市的建设，导致地面交通拥挤，城市没有“舒适感”。

老领导听了，很是惊讶，问：“怎么破题？”

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我说我不是城市规划专家，我只能从一介书生的角度来胡说八道。

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自古一城，必有城墙，而城墙必有东西南北四门，每一座城门内外，必是一个交通中心，同时也是一个商业中心，古代称“市”。

东京与上海的地理环境相似，也是一座东边靠海的海滨城市。但是，东京依据中国古代的建城原理，在东西南北建立了6座“城门”：

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东边是以东京车站和银座为中心，连结东京东部地区和千叶县。

西边是以新宿为中心，连结东京西部和山梨县、神奈川县北部地区。

西南边是以渋谷为中心，连结东京西南部和神奈川县中部地区。

南边是以品川为中心，连结神奈川县南部地区。

北边是以上野为中心，连结埼玉县和日本东北地区。

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西北边以池袋为中心，连结东京西北部和埼玉县西部地区。

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这6个中心，之所以称之为 “城门”，是因为它承担了东京这一座大都市外联内通的功能，同时也形成了6大城市的区域中心和核心功能区。

东京车站前

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譬如，东京车站中心区，它既是全国最大的交通枢纽中心，开往全国各地所有的新干线列车都从这里始发。同时，它的西侧是最大的中央商务区（丸之内CBD），东侧是最大的商业区银座，形成了东京最为繁华的区域，单是东京车站的一天旅客进出量就达到80万人。

又譬如新宿中心区。新宿这一座“城门”不仅连结的是东京西部的八王子、国立等卫星城市，而且连结着富士山下的山梨县和神奈川县的北部地区（包括箱根旅游区），新宿车站一天的旅客进出量超过100万人。同时，东京都政府大楼就在新宿，新宿车站周边500米的范围内，汇聚了伊势丹、高岛屋、丸井等5大百货公司，还有一座不夜城——歌舞伎町，这就使得新宿成为东京西部最大的交通中心、商务中心、商业中心，形成了一个区域核心功能区。

东京西大门——新宿

也就是说，以车站为中心，融合了以大型百货店和商业街为中心的商业区元素、以城市办公楼为中心的商务区元素、传统与新建公寓楼为中心的住宅区，使得当地的居民不需要跑到东京市中心，就能就近享受到完美的生活与工作环境。

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这种“城门”的建设，给东京带来了二大好处：

第一，东京周边的人不会直接驾车闯入东京市中心，而是通过各种轨道交通，在各大核心车站进行自动分流，避免了东京市中心的拥挤。

第二，通过这些核心功能区的建设，将整座城市东西南北各自盘活，让6座“城门”变成东京这辆巨型汽车的六个能够自我驱动前行的车轮，推动整座城市的有序发展。

而上海虽然也有东边的南京路、环海路和西边的徐家汇、北边的五角场等城市中心，但是，这些中心只是商业中心，没有形成像东京那样综合性的城市核心功能区。

这是我觉得上海应该向东京学习的第一点——建现代“城门”，建区域性城市核心功能区。

第二大问题，是要解决“鬼城”问题。

上海这几年建了许多商务区，譬如虹桥商务区、张江商务区、临港新城商务区等。这些商务区都是建在郊外，为建商务区而建的商务区，事先没有配套便捷的城市交通，没有配套商业区和住宅区，结果出现了白天有人，晚上和节假日没人，吃饭娱乐找不到地方的“鬼城”现象。即使是紧邻虹桥机场的虹桥商务区，因为没有很好的商业设施配套，变成了一座“商务孤岛”。

上海虹桥商务区

20多年前，东京在开发东京湾的荒芜之地——台场时就遇到这一个问题。当时的规划是将台场建成东部新的商务区，结果富士电视台搬过去了，三得利东京总部大楼搬过去了，有明国际会展中心建起来了，但是，在相当一段时间里，一到晚上，台场就是漆黑一片。一到星期天，这里见不到人影。如何解决这一问题？东京都政府就开始引入各种商场、餐饮、高级酒店、现代时尚娱乐、博物馆等商业与文化设施，建设海滨人工沙滩和旅游景点，开通了无人驾驶列车和城市地铁等轨道交通。如今，台场成了东京年轻人的恋爱打卡地和一大旅游购物中心，到东京不去台场逛逛，变成了一大遗憾。

东京台场的MAP

东京台场夜景

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同样，东京车站前的丸之内中央商务区，汇聚了诸多世界500强的总部，以前也是一到节假日就变成“鬼城”。后来，丸之内各大公司成立了一个协议会，统一一项意见：将办公楼的一楼全部空出来，作为店铺用房出租。结果，丸之内出现了一条以世界名牌专卖店为中心的时尚商业街，节假日十分热闹。

丸之内中央CBD大街

目前，东京的硅谷，不是建在郊外，而是建在“年轻人的天国”——渋谷，这里不仅交通发达，商业繁荣，而且周边的大学众多。

第三大问题，也是上海城市建设的一大硬伤，就是从一开始，就没有考虑“地下城市”的建设。

老城区的改造自然存在困难，但是，像浦东陆家嘴、虹桥商务区这样新建的城市新中心，也没有考虑建设“地下城市”，结果造成了地面交通拥堵，靠建人行天桥解决道路穿越、商铺租金居高不下等问题，让城市失去了一种“舒适感”。

东京很早就开始重视地下城市的建设问题，在城市土地日益紧张的背景下，向地下要空间，就成为城市发展的一大方向。

银座地下街的立体图

银座地下通道

譬如在东京车站周边，从东京车站到丸之内中央商务区、到有乐町到银座，方圆5平方公里的范围（东京最为繁华的区域），地下都是连通的，你不出地面，走地下通路就可以去各种地方，包括走进百货店和办公楼。而这莫大的地下城市，不仅有商店街、餐饮街，还有众多的地铁车站、停车场。

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东京的地下还建成了一条环城高速公路。

所以，当你走在东京街头，你会发现偌大的国际大都市，地面的车辆和行人很少，因为大多数的人都在地下移动。

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聊完以上三大问题，我对这位老领导说，上海城市改造和未来城市发展规划，可以考虑向东京学习，这样可以少走一些弯路。

他点了点头。